Contratto di locazione

Quando si vuole dare in affitto un bene immobile, casa o terreno, c’è l’obbligo di stipulare un Contratto di Locazione, registrandolo poi all’Agenzia delle Entrate. Ma, a chi rivolgersi per stipulare un Contratto di Affitto?



Il servizio CAF CIA offre consulenza e assistenza per la stesura, la registrazione e la scelta del tipo di contratto e del regime fiscale conveniente al contribuente.

Chi è obbligato a registrare il Contratto di Locazione?

L’obbligo della registrazione cade indifferentemente:

• sul locatore, cioè sul proprietario del bene immobile;
• sul conduttore, cioè su chi prende in affitto il bene immobile.

Tipologie di Contratti di Locazione: quali sono?

A seconda delle esigenze si possono stipulare diverse tipologie di Contratti di Locazione:

• abitativo a canone libero, il cui ammontare viene deciso liberamente dal locatore, oppure viene deciso in accordo con l’inquilino;
• abitativo a canone convenzionato, stabilito in base a determinate soglie che sono frutto di accordi territoriali fra associazioni di locatori e conduttori;
• abitativo di natura transitoria, per cui non è previsto lo spostamento della residenza (la durata può andare da un minimo di un mese a un massimo di diciotto);
• contratto di affitto transitorio per studenti fuori sede;
• ad uso diverso da quello abitativo.

Tassazione sul Contratti di Locazione: cedolare secca e Irpef

Percepire un canone di locazione comporta un reddito tassabile.
La tassazione su questo reddito può essere applicata in forma ordinaria oppure in forma alternativa. La scelta, dunque, del locatore deve essere fatta fra queste due opzioni:

• tassazione classica tramite Irpef;
• tassazione sostitutiva tramite cedolare secca.


La tassazione classica raduna tutti i redditi sotto un’unica imposta (l’Irpef appunto), compresi quelli da locazione, che per l’esattezza vengono assoggettati ad Irpef nella misura del 95% di ciascun canone annuo, a partire da un’aliquota minima del 23%.

Viceversa, la tassazione sul Contratto di Locazione con cedolare secca assoggetta alle aliquote fisse del 21 o 10 per cento – a seconda che si tratti di un contratto libero o convenzionato – il 100% del solo canone annuo. Tutti gli altri redditi (diversi quindi dal canone di locazione) sono invece assoggettati alla normale tassazione Irpef. Al di là delle semplici aliquote, però, il locatore deve valutare tutta un’altra serie di fattori ugualmente incisivi.

Ovviamente il compito di CAF CIA sarà quello di indirizzarlo verso la scelta fiscalmente più conveniente in termini di tassazione.

Registrazione del Contratto di Affitto

La registrazione del Contratto di Locazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto, o dalla sua decorrenza, se anteriore. Quindi non sempre le date di stipula e decorrenza coincidono.
Ad esempio: un contratto di affitto stipulato (cioè firmato materialmente) il 10 gennaio, potrebbe in realtà già essere valido (quindi decorrere) dal 1° gennaio, perché è da quella data che l’inquilino ha preso di fatto possesso dell’immobile.

In pratica per calcolare i 30 giorni entro i quali va effettuata la registrazione del contratto, a meno che la data di stipula e decorrenza non coincidano, bisogna sempre fare riferimento a cosa viene prima tra la decorrenza e la stipula.

I Contratti di Affitto per cui non vale questo obbligo sono quelli con una durata non superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno.

A chi rivolgersi per registrare un Contratto di Affitto?

Ci sono tre modalità per registrare un Contratto di Locazione:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline), modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, ma facoltativa per tutti gli altri contribuenti;
• recandosi presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate;
• rivolgendosi a CAF CIA, intermediario abilitato.

L’assistenza di CAF CIA sui Contratti di Locazione non si limita alla semplice stesura del contratto, ma va ben oltre, quindi nel complesso CAF CIA assiste il locatore:

• informandolo sulle diverse opzioni percorribili in termini di tassazione, in modo da permettergli di decidere il regime fiscale per lui più indicato;
• nella predisposizione e registrazione del contratto;
• nel calcolo dell’aggiornamento Istat;
• nel predisporre le successive comunicazioni periodiche all’inquilino;
• nel predisporre la modulistica ai fini del versamento delle imposte dovute in relazione a tutti gli altri adempimenti successivi (ad esempio rinnovo, cessione o risoluzione del contratto).